Was sich für Immobilien-Investoren wirklich geändert hat | Quellen: Dubai Land Department (DLD), General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA)
Wer in Dubai eine Immobilie kauft und dauerhaft bleiben möchte, musste bislang eine hohe Hürde überwinden: Mindestens eine Million Dirham – oder die Hälfte des Kaufpreises – musste als Baranzahlung geleistet sein, bevor das 10-jährige Golden Visa beantragt werden konnte. Diese Regelung ist seit April 2026 Geschichte.
💡 Was sich geändert hat – und warum es wichtig ist
Früher reichte es nicht, einfach eine Immobilie im Wert von zwei Millionen Dirham zu besitzen. Entscheidend war, wie viel davon bereits bezahlt war. Wer finanziert kaufte, musste trotzdem nachweisen, dass mindestens eine Million AED aus eigener Tasche geflossen ist – unabhängig vom Gesamtwert des Objekts.
Diese Anforderung ist weggefallen. Seit dem Update gilt: Ausschlaggebend ist allein der im Kaufvertrag (Oqood) oder in der Eigentumsurkunde (Title Deed) eingetragene Gesamtkaufpreis. Dieser muss mindestens zwei Millionen AED betragen. Wie viel davon bereits bezahlt wurde oder noch über eine Hypothek läuft, ist für die Visumsberechtigung nicht mehr relevant.
Das Wichtigste in einem Satz: Nicht die Anzahlung, sondern der registrierte Kaufpreis entscheidet – und der muss mindestens 2.000.000 AED erreichen.
🏦 Finanzierte Immobilien und Off-Plan-Projekte
Auch wer seine Immobilie über eine Bank finanziert, kann das Golden Visa jetzt beantragen – selbst wenn noch ein Großteil der Hypothek aussteht. Voraussetzung ist, dass die Hypothek bei einer in den VAE lizenzierten Bank läuft. Ein No Objection Certificate (NOC) der Bank muss dem Antrag beigelegt werden.
Für Off-Plan-Käufer – also Projekte, die noch im Bau sind – gilt: Der Antrag kann gestellt werden, sobald die erste Rate gemäß dem Zahlungsplan des Bauträgers bezahlt ist. Man muss nicht auf die Fertigstellung warten. Wichtig ist dabei, dass das Oqood-Zertifikat vorliegt und der Bauträger eine gültige RERA-Zulassung besitzt.
🏘️ Mehrere Objekte kombinieren
Die Zwei-Millionen-Grenze muss nicht durch ein einziges Objekt erreicht werden. Wer zum Beispiel zwei Apartments à einer Million AED besitzt, kann beide zusammen für die Visumsberechtigung angeben – vorausgesetzt, beide sind beim DLD registriert und der Gesamtkaufpreis ergibt zusammen mindestens zwei Millionen AED.
📅 Was das für den Alltag bedeutet
Der praktische Vorteil liegt auf der Hand: Man muss nicht mehr Millionen in einer einzigen Immobilie binden, bevor man überhaupt einen Residenzstatus beantragen kann. Das gibt mehr Spielraum, Kapital auf mehrere Objekte oder andere Anlageklassen zu verteilen.
Das Golden Visa berechtigt außerdem dazu, Ehepartner, Kinder und Hausangestellte für zehn Jahre zu sponsern. Man muss dafür nicht dauerhaft in den VAE leben – das Visum bleibt auch bei längeren Auslandsaufenthalten gültig, solange man die Fristen beachtet.
Seit April 2026 sind die Prozesse von DLD und GDRFA in einem gemeinsamen Online-Portal zusammengefasst. Das verkürzt die Bearbeitungszeit spürbar und reduziert den bürokratischen Aufwand.
⚠️ Worauf man achten sollte
Trotz der vereinfachten Regeln gibt es einige Punkte, bei denen Fehler teuer werden können.
DLD-Transfergebühr zählt nicht: Die beim Kauf anfallende 4-Prozent-Übertragungsgebühr an das Dubai Land Department wird nicht zum Investitionswert gerechnet. Der Kaufpreis im Vertrag muss die zwei Millionen AED eigenständig erreichen – die Gebühren obendrauf ändern daran nichts.
Off-Plan: Bauträgerzulassung ist Pflicht: Wer in ein noch nicht fertiggestelltes Projekt investiert, muss sicherstellen, dass der Bauträger RERA-zugelassen ist und ein gültiges Oqood-Zertifikat ausgestellt wurde. Ohne diese Dokumente ist der Antrag nicht möglich – unabhängig von der Höhe der Anzahlung.
Mieteinnahmen und Steuerpflicht ab 2026: Wer seine Immobilie vermietet, sollte prüfen, ob die Einnahmen unter die neuen Körperschaftssteuerregelungen fallen. Ab bestimmten Freibeträgen entstehen Meldepflichten – das ist neu und wird von vielen Investoren noch unterschätzt.
📝 Der Antragsprozess in der Praxis
Für die Einreichung braucht man das DLD-Wertgutachten, den Title Deed oder das Oqood-Zertifikat, bei finanzierten Objekten das Bank-NOC sowie einen gültigen Krankenversicherungsnachweis für die VAE. Ein polizeiliches Führungszeugnis wird in der Regel ebenfalls verlangt, wobei die genauen Anforderungen sich gelegentlich ändern.
Praktischer Hinweis: Lizenzierte Typing Centers oder das Cube Centre im Dubai Land Department helfen dabei, alle Dokumente auf tagesaktuelle Anforderungen zu prüfen. Das erspart Rückläufer und spart Zeit – gerade weil sich die Anforderungen in den letzten Monaten häufiger geändert haben.
Weitere Themen:
Auswandern nach Dubai | Firma in Dubai gründen | Steuern in Dubai | Leben in Dubai